2020년을 목표로 추진될 서울시내 도심․부도심 재개발의 밑그림과 기본방향이 확정됐다.서울시는「2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(안)」이 17일 서울시 도시계획위원회를 통과, 최종 확정됐다고 22일(월) 밝혔다. 기본계획은 도시환경 정비사업의 기본방향, 정비예정구역 지정 등에 관한 사항을 담은 큰 틀로서, 도시 및 주거환경 정비법 제3조 규정에 따라 10년 단위로 수립하고 5년 마다 타당성 여부를 검토해 기본계획에 재 반영한다.이번에 확정된 기본계획은 2005년 2월 기본계획을 재정비한 것으로서 2008년 4월 기본계획 수립을 위한 용역, 작년 10월 주민공람공고, 시의회 의견청취(09.12.28), 도시계획위원회 심의(10.2.17)과정을 거쳤다.민선4기 출범 이후 처음 수립되는 이번 계획엔 도심재창조계획, 문화도시, 디자인정책, 역세권 활성화 등 서울시 정책에 따른 서울 도심 여건의 변화 그리고 양보다 질적 향상을 추구하는 사회적 요구가 반영됐다.특히 이번 계획에 따르면 2020년까지 도심재개발은 ‘전면 철거’ 등의 무분별한 재개발을 지양, 서울의 도심부의 역사․문화적 장소성을 지역 특성에 따라 살리면서도 도심낙후지역 재생을 통해 활력을 불어넣는 방향으로 이루어지게 된다. 이에 따라「2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(안)」은 ▴정비예정구역을 지역 중심까지 확대 ▴미시행 지구 사업완료 ▴공공의 역할 및 공익성 강화 ▴전면철거 지양, 지역특성 고려한 소단위 맞춤형 정비 방안 마련의 4가지 정책방향을 제시했다.공공의 역할을 강화하고 미시행지구 사업을 활성화하기 위해 존치 건물을 리모델링하는 경우 도로 등 기반시설부담비율은 최대 30%까지 경감하도록 하고, 장기미시행 지구에서 미 확보된 기반시설을 공공에서 우선 설치하고 후회수하는 방안을 마련했다.또 소규모/부정형 부지로서 그동안 사업추진에 어려움이 있는 지구에 대해서는 지구 통합 및 기반시설부지 변경 등 구체적인 정비 유도지침을 마련, 정비계획 변경 시 반영하도록 했다.우선 완전히 부수는 ‘전면 철거’ 위주의 현재 도심 재개발 방식이 도시의 기본골격을 유지시키는 ‘최소한 철거’ 방식으로 전격 전환돼 도심 특유의 매력을 유지시키는 부분 개발이 가능해진다.서울시는 재개발로 인한 역사․문화가 살아있는 도심환경의 무분별한 파괴가 없도록 철거재개발 구간인 종로구 공평동, 인사동길 일부 지역을 기존 철거재개발 방식에서 수복재개발방식으로 바꿔 기존 도시인프라는 유지하면서 필요한 최소한의 부분만 재개발 할 수 있도록 했다.단 이미 주변지역이 철거, 재개발돼 개발여건이 변화한 서울역 주변, 수표동 일부는 기존 철거재개발 방식으로 사업이 진행된다.아울러 종묘 등 문화재 주변과 태화관길 북측, 남산주변지역에 대해서는 정비예정구역을 배제해 재개발을 원칙적으로 금지, 옛 도시조직과 문화자원이 그대로 보존될 수 있도록 했다.수복재개발이 도입된 이후 당초 취지에도 불구하고 특별한 사업화 방안이 없어 오히려 도심의 낙후를 심화시키는 요인이 되어 왔으나 금번 기본계획에서는 ‘소단위 맞춤형 정비’ 방안을 새롭게 마련, 공평동이나 고궁 등 역사문화자원 주변 및 충무로 등 도심부 특화산업지역을 시범구역으로 선정해 개발할 수 있도록 했다.소단위 맞춤형 정비사업은 기존 도심 도로망과 특화된 산업용도는 유지하면서 단독필지 또는 중․소규모 이하로 공동 개발하는 방식으로서 지역 특성은 살리면서 낙후된 환경을 개선할 수 있는 새로운 도심재개발 유형으로 부각된다.시는 부분개발 방식인 만큼 지역 주민들의 의견이 가장 중요하다고 보고, 주민참여식 재개발이 추진될 수 있도록 한다는 계획이다.지역주민(토지 등 소유자, 세입자)과 전문가, 공공이 협의체를 구성하고 공공의 지원 하에 정비계획이 수립되며 도로 등 정비기반설치, 건폐율 등 법기준 완화 등으로 사업성을 보전하도록 했다.13개 지역 39만㎡가 도시환경정비 정비예정구역으로 신규 지정, 새로운 ‘지역중심지’로 재개발된다. 이에 따라 중심지임에도 낙후돼 있는 용산, 영등포, 연신내, 신촌, 대림, 서울대입구역, 양평동 등 13개 지역이 전략적으로 육성될 전망이다.이들 지역은 지역․지구 중심지의 역세권 내 상업․준주거지역을 대상으로 노후도, 과소필지, 저밀이용 등의 검토기준을 거쳐 지정됐다.아울러 당초 공람(안)에서 제시됐던 정비예정구역은 공람의견 채택여부 심사를 통해 자치구 및 주민의사를 반영, 2개소가 해제되고 3개소가 추가 지정되는 등 일부 조정됐다. 도심 내 시민 주거안정을 위해 역세권 시프트 공급 확대에도 적극 나선다. 이를 위해 시는 ‘역세권 시프트’ 공급요건에 적합한 지역을 자동적으로 도시환경정비사업의 정비예정구역으로 간주되도록 해 도시환경정비사업이 가능토록함으로서 민간 사업자들이 원활한 사업추진을 할 수 있게해 역세권 시프트 공급에 나서도록 유도한다는 계획이다.‘역세권 시프트’는 용적률을 높여주는 대신 일정 비율을 장기전세주택(시프트)로 짓도록 하는 것으로서 공급요건은 역 중심 반경 250m 이내(500m까지는 위원회에서 경계 결정), 20년 이상 50%, 부지면적 5,000㎡ 이상의 세 가지 모두를 충족해야 한다.서울시가 작년에 성냥갑 아파트 일변도의 현재 한강변을 시민에게 돌려주겠다며 발표한 ‘한강공공성 회복선언’의 전략정비구역(여의도, 합정) 그리고 준공업지역의 산업부지확보 등 계획적 관리를 위한 ‘준공업지역 종합발전계획’의 우선정비대상구역(문래동, 신도림동, 가산동, 성수동2가)도 이번 기본계획에 반영돼 도시환경정비사업 본격 추진이 가능해졌다.도심지역의 공익성 강화를 위해 용적률 인센티브도 조정 및 신규도입된다. 시는 민간이 선호하고 있는 주거와 업무용도의 용적률 인센티브량을 축소하는 대신 관광인프라 구축을 위해 숙박용도 도입 시 복합 비율(20%~80%)에 따라 최대 200%의 용적률 인센티브를 부여한다. 한편, 숙박시설 주용도 도입시 기반시설 및 공개공지 초과 제공시 최대 1,000%까지 받을 수 있었던 용적률을 1,200%까지 허용하기로 했다. 아울러 건물 최상층을 전망대나 로비 등의 휴게공간으로 개방하는 경우도 면적에 따라 용적률 인센티브를 부여하기로 해 도심공간의 공익성 강화를 유도했다. 예를 들어 대지 면적이 3,000㎡이고, 개방면적이 500㎡일 경우 약33% 용적률 인센티브를 받게 된다.도시환경정비사업의 개발유도지침을 마련, 대규모 지하통합개발을 유도하고, 도심부에서는 옥상녹화를 의무화해 쾌적한 도시환경을 조성토록 했다. 또 저층부 가로활성화 구간을 지정해 건축물의 1층에는 가로활성화를 저해하는 업무용도를 배제하고 판매, 전시시설 등의 설치를 의무화하는 등 가로 친화적 보행환경을 조성하도록 했다. 서울시는 이번에 확정된 계획을 재공람한 후 3월 중 고시할 예정이며, 정비구역 지정 등은 고시 이후 본격화된다.한편, ‘도시환경정비사업’은 일반 주택 재개발을 제외한 도심이나 부도심 등에 대한 민간 주도 재개발 사업 밑그림으로서 도시기능 회복이나 상권 활성화가 필요한 지역을 대상으로 도시환경을 개선하기 위해 실시한다. 년대 도심부 4대문 안에 처음 도입돼 현재까지 190개 사업장이 도시환경정비사업을 완료했으며 50개 사업장에서 진행 중이다.